原创 沈右荣 长江商报
长江商报记者 沈右荣
王健林回来了！他再度成为地方政府的座上宾。
商海沉浮30年，王健林打造了令全球瞩目的大连万达集团（以下简称万达集团），多次登上中国首富、亚洲首富、华人首富宝座。
五年前，王健林摔杯批量甩卖资产的“世纪交易”仍让人记忆犹新。如今，断臂求生的万达集团已经摇身一变，成为多家深陷困境中地产大佬眼中的“白衣骑士”。
香颂资本执行董事沈萌眼中的王健林，对宏观大势敏锐，性格坚毅，具有超强的行动力、执行力，擅长“帮政府做事”。
万达集团轻资产转型虽然基本完成，但落地风险却陡增。万达商管辗转A股、H股，至今仍然候在IPO门口，时间一旦无限期拉长，在资本市场上曾搅动风云现在却不如从前的腾讯、苏宁等投资者可能要求回购。商业模式变换、疫情持续冲击，万达广场的盈利能力势必持续下滑，万达酒店不景气，万达电影再度亏损。
偏爱娱乐电竞的王思聪辞任万达集团董事，年近七旬的王健林四处奔波，依然是最为忙碌的商人之一。
万达这艘巨轮会驶向何方？
长江商报记者 吴薇 摄
第一桶金源自敢干
心有多大，舞台就有多大。这是王健林总结其成为首富的秘籍之一。
1988年，王健林迎来人生的重大转折点。这一年，他辞官经商，来到西岗区住宅开发公司担任总经理，并在1992年改制成立大连万达房地产集团公司。这就是万达集团的前身。
创业是艰难的，王健林也遭遇了种种磨砺。当时，有两个难关困住了他，那就是钱和项目。几经周折，他最终获得了大连市政府旁边的一处老旧房产改造项目。在这里，百多户人家共用一个水龙头、一个厕所。
这个项目曾难倒了当地三家国有公司。当时，大连最好的房子售价仅为1100元/平方米，而项目改造成本就要1200元/平方米。这是一块硬骨头，面对一边倒的反对，王健林态度坚决，“开发公司，只有开才能发，不敢开发怎么能发？”
王健林反复测算，房子卖到1500元/平方米才能赚钱，怎么才能卖出远高于当地的房价呢？创新！房间中间建过道、配卫生间、木头窗户换成铝合金、加一扇防盗门。最终，房子均价1580元/平方米，1000多套房子一月被抢光。
这一单，王健林赚了近千万元，他一炮打响，万达集团也因此成为国内第一家闯入“旧城改造”的公司。
这是王健林赚得的第一桶金，自此，他在大连大举复制这一模式，开始大展拳脚。
万达广场模式利与弊
王健林发家，并非靠旧城改造、住宅地产，而是靠万达广场，是万达广场推动王健林走上财富巅峰。
王健林转战商业地产，源于一件事的刺激。公司两名员工患重病，一年的治疗费接近300万元。王健林突然警醒，如果大量的员工生病，如果大家以后都到了60岁，该怎么办？毕竟，房地产的现金流不稳定。
他想到了一个办法——做商业地产，自持物业，拥有长期现金流。2000年，万达集团正式转向商业地产。
在转型过程中，王健林也曾交过学费。初期，万达建一座商业楼后，将底层商铺全部卖掉，经营业绩不理想的商铺购买者就会找万达。王健林曾公开透露，初期三年，万达当了222次被告，虽然只输两场，但疲于应付，无力经营。
那么，如何解决这一难题？王健林和万达高管们开会研究，找到了一个方法，即做城市综合体，也就是做商业中心，商业中心旁边做写字楼，做城市商业街，旁边建公寓。将公寓、写字楼卖掉，就有了现金流，不用再卖商铺，商铺自己经营。商铺经营好了，带动旁边公寓楼升值，转而带旺商铺，形成良性循环。
这就是万达集团的第一代万达广场。初尝成功的王健林，将万达广场这一模式在全国各地复制。依托万达广场，王健林带领万达集团迈上了高速成长之路。
根据万达集团官网，截至2021年底，万达集团已在全国31个省、自治区、直辖市的216座城市开业418座万达广场，其中，2021年开业50座。
在发展过程中，万达广场不断顺势更新迭代。例如，2006年，王健林力排众议，让万达广场引入院线，进行升级迭代。
如今，万达广场已是中国著名品牌，从2000年至今，万达广场已发展成为集社交、文化、旅游、美食、娱乐、购物于一体的第四代万达广场。正如万达集团广告而言，万达广场就是城市生活中心。
凭借万达集团，王健林的财富迅速增长。2015年，王健林以2600亿财富首超李嘉诚，成为全球华人首富。2016年，王健林以287亿美元财富再超李嘉诚，成为全球最富有华人。
在沈萌看来，王健林的成功主要源自万达广场模式，具有不可复制性。一般地产企业，与地方政府联系并不紧密，在拿地时进行“一锤子”买卖。万达集团与地方经济的联系是持久紧密的，不仅可以持久解决就业、带活经济，甚至有些项目中，地方经济还能分享收益。
当然，万达广场模式也有弊端。万达广场是一个封闭式的产业循环生态，极易出现一损俱损、一荣俱荣的连锁反应。比如，疫情冲击下，万达广场体系的产业都面临煎熬。
王健林的投资败笔
或许全球华人首富光环让王健林过度自信，亦或是10多年的顺风顺水让他野心膨胀，王健林也有不少败笔。
2016年，登上华人首富巅峰的王健林公开接受了媒体采访。当时的王健林，尽管已满62岁，仍然意气风发，爆出的“金句”至今仍让人记忆犹新。“迪士尼不信中国有万达，实在不应该来……我们会让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利！”“先完成一个小目标，挣它一个亿”。
在那些年，王健林确实有点狂，在全球范围内大肆并购：4500万欧元入股西甲冠军马竞、10亿欧元收购瑞士盈方体育传媒集团、斥资数十亿澳元在黄金海岸打造主题公园、230亿元并购美国传奇影业、18亿元并购时光网、150亿元与英国IHG合作建立医院……
万达集团还在海外购买了大量地产项目，诸如伦敦ONE60%股权、美国加州比弗利山庄地块、芝加哥的摩天大楼、西班牙大厦等。
据不完全统计，那些年，万达进行了23笔海外投资并购，涉及资金总额约2000亿元。
在国内，王健林也是频出大手笔。在华中武汉，万达集团参与打造了汉街，相传投资超过500亿元，建设了万达嘉华、瑞华“双子星”酒店，高标准修建了万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园。汉街的万达广场，是万达广场全国一号旗舰店，是万达集团创新产品模式的辉煌代表作品。
这些投资成效如何？万达电影乐园关停多年，面临改建。汉街的万达广场于2021年8月闭店装修升级，汉秀剧场仍然在正常营业。
有网友爆料称，投资230亿元的长白山万达广场成了空城。
在那些年，王健林也很豪爽。董明珠要造车，王健林甩手就是投资5个亿。这笔钱，好像也打了水漂。
2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。也是从此时开始，房地产市场深入调整。
风光之后，2017年，万达遭遇股债双杀，一场前所未有的危机不期而遇。万达旗下的影院、体育、地产、商业等项目负债率节节攀高，疯狂的投资并没有得到预期的回报。
王健林果断出手，在全球范围内疯狂甩卖，断臂求生，开启轻资产转型之旅。有消息称，仅在2017年，万达集团抛售资产回血1300亿元，相应的亏损无法统计。
显然，这些疯狂投资，是王健林留下的败笔。
轻资产运营与风险
5年轻资产转型后，身影、声音变小甚至一度消失的王健林，重回公众视野，但消瘦许多。
目前，万达商管的轻资产模式主要是委托管理及租赁运营。委托管理，是指万达商管受委托全权负责管理商业广场，输出品牌和管理；租赁运营，则是从业主处租赁物业，再出租给商户，同时全权负责管理商业广场。两种模式下，万达商管均不拥有商业广场所有权。
截至今年6月底，万达广场有425个，万达集团的商业广场为285个，第三方的商业广场数量为140个。
毫无疑问，轻资产模式之下，万达集团能够规避支付土地成本及资金沉淀带来的财务压力。
正是在这一模式下，今年以来，王健林频频抄底，成为深陷困境中地产大佬的“救星”、“接盘侠”。坊间口碑反转，称王健林有先见之明，把握了政策大势。
公开信息显示，今年以来，王健林在全国多地频频现身。2月，万达全面接管山西忻州田森汇，改名“忻州万达广场”；3月，与鑫苑签约，全面接管多个商业项目；4月，7亿元拿下建业地产旗下多个项目10年运营权，还拿下正荣地产合肥烂尾项目万泓中心；8月，从中融信托手中买回当年合作开发的两个项目股权。
近日，在北京，万达一口气推出了落子北京的三大重点项目——东坝万达广场、五棵松万达广场及蓝色港湾。
频频抄底、接盘，王健林上演王者归来。但是，商业模式变换、疫情持续冲击，轻资产的万达集团风险依然存在。
从港股私有化后，万达商管开始A股IPO，如今，又转战港股IPO。王健林极力推动万达商管IPO上市，源于其背负着赌约。
万达商管港股私有化时，万达集团和外部投资人签订一份对赌协议，约定万达商业在2018年8月底前登陆A股市场，否则，分别以每年12%的单利向海外投资人、每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。
2018年，万达集团引入腾讯、苏宁、京东、融创作为战略投资者，四大投资方以340亿元收购了万达商管约14%的私有化股份，覆盖了上述回A的对赌协议。
万达商管招股书显示，2021年7月、8月，大连万达向碧桂园物业、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人转让股份并设有对赌协议，机构投资人的投资额为380亿元。除了业绩承诺，还有IPO方对赌协议，若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求大连万达回购。
时移世易，风云变幻。曾在资本市场上搅动风云的蚂蚁、腾讯、苏宁、融创等巨鳄的境况已不及从前，若这些投资者要求回购，380亿元的巨资，对于四处接盘的万达集团而言，是不小的压力。
在一位投行人士看来，万达商管此时港股IPO并不是一个好时机，港股市场调整幅度较大，且物管企业估值偏低。即便强行上市成功，万达商管的融资可能也难以达到预期。
此外，万达体系的万达酒店、万达电影经营均承压。
wind数据显示，2022年上半年，万达酒店实现的营业收入、净利润分别为3.06亿元、0.55亿元，同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年，其主营业务利润为0.80亿元，同比下降34.66%。
万达电影仍然处于寒冬中，今年前三季度亏损5.33亿元，同比下降283.47%，年度亏损已成定局。2015年登陆A股市场以来，其已累计亏损64.61亿元。
王健林还在全国各地奔波，万达集团的风险不容忽视。
耗资数十亿2014年竣工的武汉万达电影乐园，仅开业数月就停业至今，是王健林的一大遗憾。
原标题：《王健林重回“牌桌”未解万达系整体经营承压 轻资产转型落地风险陡增港股IPO难产》
